鄂爾多斯是內(nèi)蒙古“呼包鄂經(jīng)濟圈”中的新興城市之一。在煤炭、天然氣、稀土等資源型產(chǎn)業(yè)的帶動下，鄂爾多斯的經(jīng)濟總量規(guī)模迅速擴張，城鎮(zhèn)化率不斷提高，房地產(chǎn)也一度成為當?shù)赝顿Y熱點。但自2012年以來，鄂爾多斯房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的庫存周轉(zhuǎn)失速、房價大幅下降、資金運轉(zhuǎn)等一系列問題。實地調(diào)研表明：鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)困境既是市場運行規(guī)律的客觀反映，也具有其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊原因，更有城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑的選擇問題，值得其他城市特別是處于城鎮(zhèn)化快速推進階段的新興城市思考和借鑒。

     鄂爾多斯房地產(chǎn)市場經(jīng)過連續(xù)幾年的超常規(guī)發(fā)展，自2011年開始，有些先行的實物量指標(如銷售面積、土地購置面積等)已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)征兆。在宏觀經(jīng)濟增長趨緩、煤炭產(chǎn)業(yè)下滑以及房地產(chǎn)調(diào)控效應逐步顯現(xiàn)等多重因素作用下，自2012年開始，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場全面進入低迷階段。主要反映為幾個方面：

     第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅下滑。2012年，當?shù)胤康禺a(chǎn)投資完成額為175.3億元，較上年下降58.8%，而商品房施工面積和新開工面積，分別較上年下降39.7%和33.9%。在對房地產(chǎn)市場悲觀預期下，開發(fā)企業(yè)的拿地熱情驟減，土地購置面積在2011年和2012年連續(xù)兩年顯著縮減，2012年土地購置面積僅為2008年拿地高峰時的1/10左右。企業(yè)資金鏈趨緊也使得前期停工項目的開復工速度較為緩慢，甚至影響到部分保障性住房項目建設速度。

     第二，房地產(chǎn)銷售受阻，去庫存周期大大加長。2012年商品房銷售面積232.7萬平方米，相當于2011年歷史高點的43.4%，商品住宅銷售均價下降6.6%(見右圖)。實地調(diào)研中，有些開發(fā)企業(yè)的樓盤去庫存周期甚至加大到5年。

     第三，房地產(chǎn)融資能力下降，民間融資風險凸顯。由于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場不景氣、開發(fā)項目資金回籠不暢，金融機構(gòu)縮緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。2013年上半年，金融機構(gòu)整個貸款規(guī)模同比回落9.1個百分點。另外，當?shù)胤康禺a(chǎn)投資中民間融資規(guī)模較大，市場大幅回落導致民間融資收益難以實現(xiàn)、民間借貸風險加劇。

    鄂爾多斯“房地產(chǎn)困境”的深層次原因分析

    導致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)市場困境的原因是多方面的。認真客觀分析和總結(jié)鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展面臨問題的原因，對于提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，具有重要意義。

    (一)供給過剩是導致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)困境的主因

在煤炭行業(yè)和房地產(chǎn)市場以及居民收入處于上漲預期階段，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模出現(xiàn)超常規(guī)增長，從而直接帶來后續(xù)房地產(chǎn)供給過剩嚴重，這是鄂爾多斯房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動的主要原因。以2011年的歷史高點為例，鄂爾多斯市人均商品房新開工面積為12.6平方米，是同期北京人均水平的5.2倍，是同期全國人均水平的4.6倍。繼連續(xù)數(shù)年新開工量和施工面積屢創(chuàng)新高，隨之而來的是大量商品房建成投放市場。即使在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全面下行的2012年，當?shù)厣唐贩靠⒐っ娣e的增幅仍然接近100%，這無疑對本來脆弱的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系帶來更大沖擊。截止到2012年，鄂爾多斯市人均住宅使用面積為38平方米，如果按照1.3的換算系數(shù)，人均住宅的建筑面積為49.4平方米，是同期全國平均水平的1.5倍左右。因此，從經(jīng)濟客觀規(guī)律上看，過度寬松的供求關(guān)系和旺盛的投資投機需求雙重作用，必然最終誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)增長失速和市場低迷。

      (二)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與發(fā)展不協(xié)調(diào)加劇了房地產(chǎn)市場波動

鄂爾多斯城市的超常規(guī)發(fā)展高度依賴煤炭等資源型產(chǎn)業(yè)。近年來，雖著力發(fā)展裝備制造、電子信息、氧化鋁等非煤產(chǎn)業(yè)以及文化旅游、金融商貿(mào)等服務業(yè)，煤炭產(chǎn)業(yè)比重有所下降，但“一煤獨大”的特征仍十分明顯。2012年，鄂爾多斯原煤產(chǎn)量6.4億噸，占當年全國總產(chǎn)量的17.5%；煤炭工業(yè)完成財政收入378.1億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值1270億元，分別占財政總收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值的46.1%、62.4%。隨著煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重從2007年的55%提高至2012年的60.5%，第三產(chǎn)業(yè)比重則從40.7%降至37%，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率超過60%。2012年以來，受煤炭市場需求不景氣影響，鄂爾多斯原煤均價從2011年的峰值435元/噸降至2013年上半年的270元/噸，降幅達38%，2013年上半年煤炭行業(yè)利潤同比下降約19%，51家煤礦停產(chǎn)。這導致當年鄂爾多斯主要經(jīng)濟指標增速持續(xù)回落，財政收入同比下降9%，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，社會資金流動性嚴重不足，加劇了房地產(chǎn)市場波動。

     (三)人口集聚嚴重滯后于城鎮(zhèn)規(guī)模擴張

近年來，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。2006—2012年，全市建成區(qū)面積由138平方公里擴展到250平方公里，其中城市核心區(qū)建成區(qū)由56平方公里提高到162.6平方公里，擴張1.9倍，然而由于缺乏相應產(chǎn)業(yè)支撐，同期全市常住人口僅增長了32.3%，城市人口集聚嚴重滯后于規(guī)模擴張。2012年末，全市常住人口200.4萬人，城鎮(zhèn)化率72%，其中市外流入人口48.3萬人，僅占總?cè)丝诘?4.1%，市區(qū)常住人口(東勝區(qū)和康巴什—阿騰席連片區(qū))約80萬人，康巴什新區(qū)約7萬人。按照規(guī)劃，到2030年市區(qū)人口預計達到240萬，其中康阿片區(qū)100萬人，從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入規(guī)模、趨勢看，實現(xiàn)這一目標的難度較大。

     (四)經(jīng)濟增長的包容性不足制約了有效需求釋放

包容性增長對于社會有效需求的充分釋放至關(guān)重要。鄂爾多斯連續(xù)多年保持20%以上的經(jīng)濟增速，2002—2012年，該市GDP增長17.9倍，人均GDP增長11.9倍，而同期人均可支配收入、人均消費支出僅增長5.3倍?！笆晃濉逼陂g，該市勞動者報酬占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐年下降，從2006年的26.3%降至2010年的19%左右，下降7.3個百分點，遠低于全國平均水平。2012年，該市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員22.3萬人，總?cè)丝诰蜆I(yè)率只有25%左右，明顯低于其城鎮(zhèn)化率和全國平均水平，國有單位和資源型相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融地產(chǎn)業(yè)在崗職工平均工資水平，明顯高于非國有單位和其他行業(yè)。這些數(shù)據(jù)說明，鄂爾多斯經(jīng)濟增長的包容性不夠，廣大居民通過正規(guī)就業(yè)渠道分享資源性產(chǎn)業(yè)增長成果的機會不足，社會財富分配的公平性、普惠性有待提升，不利于社會需求的充分釋放。

     幾點啟示

1.房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚相適應，不宜過度超前。鄂爾多斯是城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個典型案例，資源型產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展是其實現(xiàn)城市規(guī)?？焖偻卣沟慕?jīng)濟基礎(chǔ)。然而，從本質(zhì)上講，城鎮(zhèn)化是人口和經(jīng)濟社會活動向城市聚集的自然過程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是基礎(chǔ)，人口集聚是結(jié)果，其他的變化都是城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化的派生產(chǎn)物。超越這一客觀規(guī)律，過度超前甚至盲目圈地造城，缺乏充分的產(chǎn)業(yè)支撐和實現(xiàn)人口集聚的客觀條件，不僅會造成土地、資金的極大浪費，影響生態(tài)環(huán)境，也易引發(fā)財政金融風險、激化社會矛盾。美國底特律城市破產(chǎn)的教訓就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須實現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，更加注重提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，通過改善城鄉(xiāng)公共服務、增強就業(yè)吸納能力、優(yōu)化人口布局等方式加速人口集聚，實現(xiàn)以業(yè)興城、依城聚人。

2.有序推進資源型城市轉(zhuǎn)型是實現(xiàn)其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的重要保障。鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化有很強的資源依賴特征，如何跳出“資源詛咒”，避免資源性產(chǎn)業(yè)周期波動對城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的不利影響，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展是資源型城市面臨的共性問題。近年來，鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展方面取得一定成效，但尚未在煤炭產(chǎn)業(yè)之外形成強有力的增長點。這既有產(chǎn)業(yè)培育周期的原因，也受體制機制因素制約。例如，煤炭資源的利益分享問題、煤電一體化發(fā)展問題、電力輸送通道建設問題、清潔能源產(chǎn)業(yè)審批問題等，都制約了鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)更加均衡、可持續(xù)的發(fā)展。建議制定資源型城市創(chuàng)新發(fā)展的政策體系，在實施差異化產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)化財稅分配體制、設立資源型城市發(fā)展專項基金、統(tǒng)籌節(jié)能減排考核、發(fā)展清潔能源等方面進行積極探索，為資源型城市轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展提供動力，為其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展注入活力。

3.著力推進包容性城鎮(zhèn)化，有序?qū)崿F(xiàn)就業(yè)吸納和人口集聚。經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化的包容性不足，經(jīng)濟高速成長的成果沒有充分惠及全體居民，城鎮(zhèn)化質(zhì)量未與水平同步提升，是鄂爾多斯經(jīng)濟社會發(fā)展面臨的深層次問題。鄂爾多斯應把著力推進包容性發(fā)展作為城鎮(zhèn)化工作的重點，要積極創(chuàng)造更多正規(guī)就業(yè)和體面勞動機會，打破勞動力市場分割，消除就業(yè)歧視，提高就業(yè)質(zhì)量。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進基本公共服務均等化，逐步形成外來人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務體系，實現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實際全覆蓋。要努力營造公平公正的經(jīng)濟社會環(huán)境，為中低收入群體提供更多的發(fā)展機遇和通道，推進社會權(quán)利平等，激發(fā)居民和民營部門的創(chuàng)新活力與積極性，提升幸福感、安全感、歸屬感。要完善社會治理機制，加強流動人口服務管理，構(gòu)建現(xiàn)代城市管理體系，提高治理透明度，引導居民有序參與，促進社會融合。

4.住房是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的重要支撐，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，引導住房向居住本質(zhì)回歸尤為重要。高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的出發(fā)點就是要“以人為本”，住房是廣大居民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，確保廣大居民實現(xiàn)居住權(quán)是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的客觀要求。另一方面，國內(nèi)外實踐經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化快速推進階段往往是住房需求旺盛、房地產(chǎn)市場容易過熱的階段，因此，在這一特殊發(fā)展階段，公共政策尤其要強調(diào)引導住房向居住本質(zhì)回歸，適當抑制投資需求，嚴格遏制投機需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，實現(xiàn)房地產(chǎn)供求基本平衡和市場的平穩(wěn)運行。